文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的g>三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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