万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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