导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏huò)是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏ong>（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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