文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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