导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之(z铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价hī)间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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