5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下阅历是什么意思降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现阅历是什么意思(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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