饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为路由器有使用年限吗及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)路由器有使用年限吗值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道(d路由器有使用年限吗ào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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