5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公士官生是什么意思，大学士官生是什么(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，士官生是什么意思，大学士官生是什么在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少士官生是什么意思，大学士官生是什么(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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