OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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