饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中阿富汗改名现在叫什么，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，阿富汗改名现在叫什么rong>对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的20阿富汗改名现在叫什么14年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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