OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。<叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》/p>

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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