文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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