一线(xiàn)城市，也(yě)不端(duān)着了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什(shén)么(me)这(zhè)么重要？首先二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被(bèi)称(chēng)为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一(yī)个还在(zài)“认真”实施(shī)这条政策的城市(shì)，最(zuì)后深圳(zhèn)是房价(jià)前三(sān)的核心城(chéng)市(shì)。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风(fēng)向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指(zhǐ)出(chū)，深(shēn)圳二(èr)手房(fáng)指导价如(rú)果取(qǔ)消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价”正式结(jié)束。传言称：二手房贷款不(bù)按(àn)官方参考价(jià)（指导价），银行核定房价以(yǐ)网(wǎng)签(qiān)备案价和(hé)评(píng)估价孰低为准。

　　自(zì)此(cǐ)，参考价真正变(biàn)成了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到官方文(wén)件(jiàn)。据(jù)证(zhèng)券时报21日消息，目前(qián)深圳多(duō)家大行表示“尚未接到(dào)正式通知(zhī)，目(mù)前(qián)仍按(àn)参考价办理按(àn)揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的(de)关注(zhù)。

　　易(yì)居研究院研究总监(jiān)严跃(yuè)进认为，本(běn)次政策大概率为真，更(gèng)多体现为40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大银行(xíng)贷(dài)款等(děng)领(lǐng)域(yù)按照(zhào)新(xīn)的规则进(jìn)行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事(shì)情(qíng)，是不用发(fā)文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手(shǒu)房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一(yī)口气公布了全(quán)市(shì)3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田、宝安中心(xīn)区的高价(jià)盘，直接按照当时(shí)的市场(chǎng)价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历(lì)了这两年的(de)痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场(chǎng)价1000万的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付(fù)3成即300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成(chéng)210万，加(jiā)上需(xū)要全款支付的部分，实(shí)际(jì)首付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成了（多(duō)给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失(shī)去了购房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥(féi)、广州(zhōu)等10多(duō)个城市(shì)陆续跟进。事实也确实证明(míng)了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月(yuè)，根据(jù)安(ān)居客的统计，实施二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价(jià)降了(le)。

　　2022年(nián)受到疫情的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大(dà)中城市房价(jià)只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有人付出(chū)了(le)沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交(jiāo)量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记(jì)录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发布(bù)当(dāng)月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)价低于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经历(lì)其中的人(rén)，才能深切的感知(zhī)其威力。

　　深(shēn)圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆(gān)买了2套华(huá)润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒体推测(cè)，如果(guǒ)案例属实(shí)，买家的(de)实际购房成(chéng)本高达(dá)20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加(jiā)这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人(rén)这两年感受到了(le)太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年新(xīn)低，学区(qū)房神(shén)话不再，房(fáng)产中介的日子难过(guò)，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手房(fáng)指导(dǎo)价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目(mù)前只有深圳(zhèn)还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山(shān)区试点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭购(gòu)房支持(chí)政策。上(shàng)海也考虑予以(yǐ)多孩家(jiā)庭在新房计分制度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价(jià)格仍然是同比去年依然(rán)是(shì)下降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了，其(qí)他二(èr)线(xiàn)城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深(shēn)圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部(bù)门联合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国(guó)实(shí)施，这是一(yī)条被(bèi)广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神针般的(de)作用(yòng)。

　　住(zhù)建部(bù)部长倪(ní)虹近日更(gèng)是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如(rú)果不(bù)行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石(shí)如(rú)果压不住(zhù)，小船(chuán)不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在路上...

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