文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该秋以为期句式特点，秋以为期句式判断取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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