近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xi上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗; line-height: 24px;'>上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗āng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zh上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗ě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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