导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōn162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口g)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口ong>

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

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　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。