5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(g三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积ōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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