万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗)为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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