文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(一个男的长期不碰他老婆是什么原因pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　一个男的长期不碰他老婆是什么原因3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上一个男的长期不碰他老婆是什么原因“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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