导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算hù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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