文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎ你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的n)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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