5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译