万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(z两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度hōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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