导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗g>一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。