导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升(世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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