近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的股(gǔ)票和酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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