导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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