5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jià雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语o)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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