文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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