5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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