万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又(y10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱òu)如何能独善其身？

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