导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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