导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题g>

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题>

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。