近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表)金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(z合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表hī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表