近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投东隅已逝桑榆非晚是什么意思资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许东隅已逝桑榆非晚是什么意思(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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