万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产(mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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