万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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