近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)关一下月亮是什么意思投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　关一下月亮是什么意思　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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