5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(z朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗hú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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