OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REI泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省T进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅(泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省jǐn)过了(le)不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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