饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个(g俄罗斯是资本主义还是社会主义è)人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，俄罗斯是资本主义还是社会主义二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zh俄罗斯是资本主义还是社会主义ě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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