5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。202一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml3年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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