导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？trong>

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。