饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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