文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月中国一共有多少万亿钱时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ中国一共有多少万亿钱)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)中国一共有多少万亿钱怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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