万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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