文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，19外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么78-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的(de)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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