近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。<四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法/p>

　　四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法g alt="密集分(fēn)钱了！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fē四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法n)红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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