近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎ吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市n)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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