万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiāyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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